Инвестиции в строительство под залог недвижимости

инвестиции в строительство, инвестиции под залог недвижимости, инвестиции в строительство под залог недвижимости, инвестиции в строительство недвижимости, строительство недвижимости, залог недвижимости

Об инвестициях в строительство недвижимости мы уже упоминали, когда вели речь о финансовых вложениях в новостройки. «За бортом» остались вопросы, которые не удалось тогда втиснуть в рамки единой публикации. Сегодня мы чуть подробнее остановимся на деталях инвестиций под залог имущества. 

Речь идет об операциях, направленных на строительство жилых домов, под условием передачи застройщику строящейся или отстроенной недвижимости в случае невозможности исполнения заказчиком своих обязательств по оплате затрат на строительство.

За этой мудреной юридической формулой скрываются вполне простые и понятные вещи, которые мы разберем далее.

Инвестиции под залог недвижимости

Есть разные схемы таких хозяйственных операций. Во-первых, это получение кредита в банке для строительства жилья застройщиком (дольщиком) под залог этого самого жилья. Такой кредит вряд ли предоставят на всю стоимость жилья.

Банку выгодно, если заемщик не сможет рассчитаться за полученный кредит. Тогда банк может продать построенное жилье по цене, превышающей стоимость строительства (рыночной цене), и получить дополнительную прибыль.

инвестиции в строительство, инвестиции под залог недвижимости, инвестиции в строительство под залог недвижимости, инвестиции в строительство недвижимости, строительство недвижимости, залог недвижимости

В бизнесе широко распространены инвестиции под залог недвижимости. Расширение, реконструкция, ремонт и перепрофилирование производственных мощностей, запуск новых видов продукции требуют немалых денег, и бизнесу одна дорога – в банк, за кредитом…

Как не вспомнить постсоветское время с его массовыми случаями невозврата кредитов. Новые собственники предприятий часто не могли добиться толка от приобретенных (оторванных) производственных, научных, туристических и тому подобных объектов, кроме как оформить побольше кредитов под залог путающейся под ногами недвижимости…

Кредиты благополучно растворялись, и недвижимость переходила к банкам, которые не знали, что с ней делать. Появились целые биржи по торговле банковскими залогами, и объекты недвижимости в этих биржах были едва ли не самыми часто встречающимися.

Залоговые хитросплетения

В последнее время появился такой вид инвестиций под залог недвижимости, когда собственник денег передает их в управление финансовой компании, а та оформляет займы для бизнеса под залог недвижимости, будучи в сделках посредником.

Возводятся кирпично-монолитные дома, многопалубные торговые центры и прочие ошарашивающие своими масштабами и помпезностью объекты городской инфраструктуры. И все это – благодаря хитроумной схеме финансирования строительства за счет сторонних займов.

Собственник денег становится залогодержателем и в случае неудачи проекта вступает в права владения недвижимостью. По сути дела, это тот же банковский кредит, но более продвинутый – финансовая компания оценивает реальность и прибыльность предлагаемых бизнесом проектов, ищет вкладчиков денег и контролирует выполнение проекта.

инвестиции в строительство, инвестиции под залог недвижимости, инвестиции в строительство под залог недвижимости, инвестиции в строительство недвижимости, строительство недвижимости, залог недвижимости

Такие сделки выгоднее, чем банковские условия кредитования, и не так забюрокрачены. К тому же банковские ссуды весьма ограничены в направлениях по закону, тогда как в случае с финансовыми компаниями законодательных требований гораздо меньше.

Инвестиции под залог недвижимости сопровождаются этим самым залогом – передачей объекта недвижимости. Есть специальное законодательство о залоге. Чтобы залог оформить, нужно провести хлопотную и дорогостоящую процедуру оценки имущества, передаваемого в залог, и оформить залог нотариально.

Оценка – поле деятельности лицензируемых фирм и частных лиц-оценщиков, и чтобы ее провести, потребуется немало времени и денег. Процедура эта действительно трудоемкая.

Способов оценки в негосударственном секторе несколько. Какой подойдет оптимально — в каждом случае решается индивидуально. Зачастую приходится обивать пороги местных властей по месту расположения объекта недвижимости за разрешением на залог, что никак не укорачивает процедуру.

О договоре залога недвижимости

Договором залога может быть предусмотрено право пользования недвижимостью в период действия договора.

Так обычно и поступают, потому что закладывается, как правило, действующая недвижимость (главным образом, квартиры в новостройках). Но в таком случае нужно оформить недостающие страховки, а это обычно «попахивает» дополнительными расходами.

инвестиции в строительство, инвестиции под залог недвижимости, инвестиции в строительство под залог недвижимости, инвестиции в строительство недвижимости, строительство недвижимости, залог недвижимости

В любом случае договор залога когда-то заканчивается. Если не возникло проблем в ходе исполнения кредитного договора, то залог, как правило, переоформляется под новый кредит, потому что даже советская экономическая школа считала оптимальным наличие заемных оборотных средств в структуре активов на уровне 20%.

Кроме того, факт нахождения имущества в залоге часто фигурирует в разговорах с властью о теневом спонсировании – мол, имейте совесть, у меня же тут все заложено-перезаложено.

Словом, инвестиции под залог недвижимости – занятие не для слабонервных. Невосполнимые траты нервных клеток, к счастью, при правильном подходе могут быть сторицей компенсированы неслабыми денежными потоками…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *